导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存(cún)量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产大分化(huà)必(bì)将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不爬山是什么性暗示，男女常用的7句性暗示语(bù)同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二(èr)手(shǒu)房挂(guà)牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行(xíng)业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房(fáng)间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才(cái)是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房(爬山是什么性暗示，男女常用的7句性暗示语fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户(hù)户有房”是(shì)否(fǒu)意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一套(tào)房并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡(héng)

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的(de)城(chéng)镇住宅(zhái)中依(yī)然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)于均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)不足(zú)19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发(fā)达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要(yào)的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移(yí)导致(zhì)经济发展带来(lái)的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素(sù)逐步(bù)向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要(yào)受(shòu)益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他(tā)分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少(shǎo)有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生活(huó)的环(huán)境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着密(爬山是什么性暗示，男女常用的7句性暗示语mì)切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不(bù)是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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